不動産投資に関わる収支について

不動産投資に関わる収支を考える際には利回りを考える必要があります。利回りには表面利回り、実質利回り、想定利回りと言う考え方がありますので今回は収支を考える際に利回りを想定し収支の考え方を紹介したいと思います。

利回りとは

利回りとは支出に対する利益の割合のことを言います。不動産投資をする前にその物件の収益を良く考えてから投資するか判断します。
不動産投資をするために不動産物件を購入した場合には実際に、どの程度の期間で投資したお金を回収することができるのか、どのくらい利益を上げていくことができるのか収支を計算し把握しておくことが大切です。

表面利回りとは

不動産を購入いた費用で割った数値で表した利回りのことを言います。一般的に物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りを記載していることが多いです。
計算式は、表面利回り=年間収入÷購入価格、となります。計算例をっしめすと、土地購入費+建築費用が1億円の場合に、家賃8万円で貸室10室の場合で計算すると、8万円X10室=80万円(月額家賃収入)X12ヶ月=960万円(年間家賃収入)、960万円÷1億円=0.096となり100倍にして、%のすると、0.096X100=9.6%となります。
この表面利回りは収益力を大まかに捉えるのに便利です。その不動産を購入した時点での単年度の収支のため、 その後の利回りを維持できるかは解らないと言えます。

実質利回りとは

実質利回りは家賃収入から、固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社に支払う費用などを引いた、実際に掛かる費用を、物件購入費用で割った数値の事を言います。
実質利回り=( 年間収入-年間支出 )÷購入価格で計算して、毎年かかる税額や、不動s難管理費等のランニングコストも差し引いて収支を判断するので、更に正確に近い収支を判断するための利回りになります。

想定利回りとは

不動産への入居率を満室で想定した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値の事を言います。計算式は、想定利回り=年間収入÷購入価格となります。
物件購入の際についている利回りは想定利回りの可能性もあり、不動産物件情報に記載されている利回りが、販売する不動産会社がつけている想定利回りの場合も多いです。
家賃収入の元になっていることがあり、家賃もその物件内の最高額で計算されていることが多いです。

入居率を考慮することも重要

いくら机上の計算で利回りが高くても、実際には入居者がいなければ家賃収益をあげることはできません。バス・トイレ別の部屋は入居率が高いとか、ペットも飼える部屋の人気が今高まっている等、 その地域の情勢を踏まえどのような物件に人気があるのかを考慮してから利回りを検討しましょう。

まとめ

まとめますと、物件購入の際に販売会社が記載している利回りを鵜呑みしてしまうことはとても危険なことです。
想定家賃や入居率及び年間ランニングコストなどは、不動産投資をしていく際にかかる費用も十分に考慮して、自分自身が費用等を十分に検討し利回りを計算してみることで投資をすることをお勧めします。