表見代理と時効【不動産オーナーが知っておくべき節税策ベスト100選】

表見代理

父親は、近ごろ認知症の症状が現れてきて、老人ホームへの入居も考え始めた時期、所有する賃貸アパートを売ろうかと考えていました。まだ、土地売却を決意したわけではありません。しかし、賃貸アパートの管理は自分ではできなくなっていたため、子供に管理を任せていました。
そんな状況を家で見ていた子供は、ある日、ギャンブルで多額の借金を抱えてしまい、お金が必要となったため、「私は父の代理人です。」と言って、入居者の一人との間で、勝手にアパートの売買契約を締結してしまいました。このような場合、父親は賃貸アパートを売らなければいけないのでしょうか?

原則的な考え方は、代理権が無いわけであるから、父親は賃貸アパートを売る必要はないというものです(無権代理行為)。しかし、賃貸の管理業務に限っては代理権が付与されており、子供は代理人として賃貸契約を締結していたわけです。この点、入居者(買主)からすれば、子供が売買契約まで代理権を当然に与えられていると信じるのは正当でしょう。それなのに、父親から「代理権など与えていない、アパートは売らんぞ!」と言われてしまってはかわいそうです(外観法理)。
そこで、代理人である子供が自ら有する代理権の範囲を超えて法律行為を行った場合、相手方である入居者(買主)がそれを知らなかった(過失もなかった)のであれば、その売買契約は有効となるのです(表見代理)。
「それでは父親がかわいそうだ!」という意見があるかもしれません。しかし、賃貸管理まで任せて信頼していた子供に裏切られたというストーリーです。子供を信頼した父親に落ち度があると言わざるをえないのです。

時効

私のお客様のケースですが、花子さんが父親の太郎さんから相続した土地に賃貸アパートを建てて生活していました。しかし、相続登記を行っていなかったため、他界した太郎さんの所有となっていたのです。また、太郎さんの相続の際に兄弟の二郎さんとは遺産分割協議を行っていなかったとのことでした。
花子さんは自分が建てたアパートの敷地ですから、「土地は自分のものだ!」と主張していますが、法律的には、相続のときから法定相続分2分の1で二郎さんと共有になっていたのです(二郎さんも他界していますから、現在は二郎さんの奥様と共有です。)。
しかし、花子さんは自分が所有するという意思を持っており、アパートを建てて公然と占有していますから、外部の第三者から見れば、花子さんの土地のように見えています。

そこで、このような場合、花子さんは一定期間がすぎれば、「時効」によって取得することができます。つまり、二郎さんの奥様の持分を自分の持分をすることができるのです。
この点、二郎さんの奥様との共有状態にあることを知らなければ(過失もなければ)、占有を開始してから10年で所有権を取得することができます。花子さんは「そんなことは知らなかった!」と当然に主張するはずです。
しかし、相続の結果として相続財産が共有となることくらいは、税理士か司法書士に聞けばわかるはずで(顧問税理士が教えておくべきです。)、それを知らなかったのは花子さんが悪い(過失がある)と言えます。その場合、占有を開始してから20年で所有権を取得することになります。
相続登記をするかしないかは、お客様の自由ですが、後からトラブルになることを避けるためにも、他界した親が所有となっている不動産には注意したほうがよいでしょう。