不動産の譲渡所得の特例

不動産の譲渡所得の特例についてお届けします。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産である自宅の建物やその敷地について、一定の要件のもとで譲渡した場合、譲渡所得の計算において3,000万円を控除することができます。所有期間に関する要件はないため、短期譲渡でも適用することができます。

適用要件

居住用財産の譲渡であること。
譲渡した相手が配偶者や直系血族等の親族ではないこと。
前年、前々年に「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」の適用を受けていないこと。
譲渡した年、前年、前々年に、「特定居住用財産の買換え特例」や「譲渡損失の繰越控除の特例の適用」の適用は受けていないこと。
居住していない場合は、居住を止めてから3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

居住用財産の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合には、居住用財産の3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得において、6,000万円までの部分に軽減税率が適用されます。
6,000万円まで→14%、6,000万円超→20%

適用要件

居住用財産の譲渡であること。
譲渡した相手が配偶者や直系血族等の親族ではないこと。
前年、前々年に居住用財産の軽減税率の特例の適用を受けていないこと。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。

特定居住用財産の買換え特例

譲渡した年の1月1日時点における所有期間が10年を超え、かつ居住期間も10年以上の居住用財産を譲渡し、一定期間内に居住用財産を買い換えた場合には、買い換えた金額に相当する部分の課税が繰延べられます。
 
 譲渡価格 ≦ 買換資産の場合、すべての課税が繰り延べられます。
 譲渡価格 > 買換資産の場合、差額(=譲渡価格-買換資産)にのみ課税され、残りの部分の課税は繰延べられます。

適用要件

居住用財産の譲渡であること。
譲渡した相手が配偶者や直系血族等の親族ではないこと。
前年、前々年に「3,000万円特別控除の特例」や「軽減税率の特例」の適用を受けていないこと。
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超え、かつ通算居住期間が10年以上であること。
譲渡対価が1億円以下であること。
取得日の翌年12月31日までに居住し、継続して居住する見込みであること。

居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して損失が発生し、新たな資産に買換えた場合には、その損失を他の所得(総合課税のもの)から差し引くことができる損益通算が認められます。また、その年に損益通算しても控除しきれない損失がある場合には、翌年以降3年間にわたって繰越控除することが可能です。

適用要件(譲渡資産について)

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
譲渡した相手が配偶者や直系血族等の親族ではないこと。

適用要件(買換え資産について)

床面積50㎡以上であること。
前年、譲渡した年、翌年の3年間に取得すること。
取得日の翌年12月31日までに居住すること。
繰越控除の適用を受ける年の年末に、買換資産の取得のために借り入れた住宅ローン(返済期間10年以上)の残高があること

適用要件(その他)

繰越控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下であること。
前年、前々年に「3,000万円特別控除の特例」や「軽減税率の特例」の適用を受けていないこと。

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して損失が発生し、新たな資産の買換えを行わなかった場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得(総合課税のもの)から差し引くことができる損益通算が認められます。また、その年に損益通算しても控除しきれない損失がある場合には、翌年以降3年間にわたって繰越控除することが可能です。

適用要件

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
譲渡契約締結日の前日に、返済期間10年以上の住宅借入金残高があること。
譲渡した相手が配偶者や直系血族等の親族ではないこと。
繰越控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下であること。
特定居住用財産の譲渡損失の金額(損益通算の限度額)は、住宅ローン残高から譲渡対価を差し引いた金額となる。

空き家の譲渡所得3,000万円特別控除

相続した空き家の建物やその敷地について、一定の要件のもとで譲渡した場合、譲渡所得の計算において3,000万円を控除することができます。

適用要件

1981年5月31日以前に建築された被相続人の居住用財産であること。
区分所有建物ではないこと。
相続開始日から3年後の12月31日までに譲渡すること。
譲渡対価が1億円以下であること。
相続開始日から譲渡日までの間に、家屋と土地を居住・事業・貸付のいずれにも使用していないこと。