不動産所有法人の設立・運営サポート

不動産所有法人の設立・運営サポート

動産を所有する法人を運営すれば、相続税ゼロも可能!

賃貸アパートを建てて不動産経営を行いたい地主の方、証券会社やプライベート・バンクで多額の有価証券投資をされている方には、不動産を所有するための法人を設立することをお勧めしています。これによって、所得税と相続税の節税を可能とするからです。
日本橋相続税相談室では、不動産所有法人を設立した場合のの節税額を無料で試算いたします。

投資用不動産の実行までサポートして、月額3万円のみ!

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不動産投資は相続税の節税に効果的です!

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不動産所有法人は、相続税の節税に効果的です!

賃貸不動産を直接所有しますと、不動産が相続財産となります。これに対して、賃貸不動産を法人に所有させ、オーナー様が関節所有しますと、法人の株式(持分)が相続財産となります。つまり、法人の非上場株式(持分)が相続税評価の対象となるため、賃貸不動産よりも効果的な相続税対策が可能となります。その結果、法人の株式(持分)をゼロまで下げることが可能となり、ゼロ
評価の財産を生前贈与すれば、税負担が著しく軽減されることになります。

例えば、合同会社を設立し、その持分評価を3年後にゼロまで下げた状態でお子様への贈与が可能です。

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ただし、法人を通じた不動産投資は最低3年間の継続が必要です!3年後には、土地が路線価による評価となり、建物が固定資産税評価額による評価となるため、法人のバランスシートの資産側が大きく減額されます。これに対して、負債側の銀行借入金(又はオーナーからの借入金)は減額されませんので、結果として、相続税評価上は債務超過となり、純資産の価値(純資産価額)はゼロとなるのです。

自社株式の評価額は3年後に下がりますので、 4年目以降に贈与します。

設立から3年後
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不動産所有法人は、所得税の節税にも効果的です!

法人で賃貸アパート経営を行えば、損金計上できる経費の範囲が広がります。例えば、法人契約の生命保険によって、法人税の負担を軽減させることができます。また、不動産の譲渡損失が発生した場合、分離課税の個人の場合と異なり、法人税は全社の所得を合算しますので、家賃収入などの収益と相殺することができます。

さらに、アパート・マンション経営から家賃収入がありますが、これを直接もらうのではなく、いったん法人で受取り、法人から役員報酬又は給与として支払いを受けることによって、「給与所得控除」(所得が小さくなる)を使うことができます。
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そして、法人から奥様やお子様へ役員報酬又は給与を支払うことによって、不動産からの所得が分散され、それによって、累進課税である所得税の税率が低くなります(全体として所得税の負担が小さくなります。)。また、不動産からの所得を子供に分散させることは、親の財産増加を抑制し、将来の相続税負担を軽減させます。
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費用について

【不動産管理会社(所有型法人)を設立・維持するコスト】と【相続税・所得税の節税額】を比較することが重要です。日本橋相続税相談室では事前のシミュレーションを無料でご提供しております。お気軽にお問い合わせください。

(資産管理法人提案サンプル)

なお、不動産所有法人のコストとしては以下のようなものがあります

法人設立費用として20万円前後です。
毎年の法人住民税均等割が7万円発生します。
毎年の法人の決算申告に係る税理士費用を支払う必要があります。日本橋相続税相談室では年額36万円の不動産所有法人パックをご用意しています(一定の要件があります。)。ご相談ください。

Q&A

家賃収入いくらくらいから、所得税の節税効果が出てきますか?

オーナーの他の収入、財産総額等によって変わってきます。
年間の家賃収入が500万円を超えるような方は法人化を検討すべきです。もちろん500万円以下でも節税効果が得られる場合がございます。当相談室では、所得税・相続税の節税効果を、お客様の状況に合わせてシミュレーションいたしますので遠慮無くお問い合わせ下さい。

個人で持っている不動産を、法人にどうやって移すのですか?売却すると売却益が出て、税金がかかりませんか?

法人に売却するのは建物だけです。売却する価格は、帳簿価額を用いますので、ほとんどのケースで売却益が出ることはありません。

このような手法をとって、税務署ににらまれることはありませんか?

不動産所有法人による節税は、近年のスタンダードな所得税・相続税の節税手法です。既に多数の実績がありますので、税務署ににらまれるということはありません。

法人を設立して面倒なことはありませんか?

ご面倒な手続きは、すべて日本橋相続税相談室の「不動産所有法人パック」によって担当者が引き受けます。お客様は節税効果のみを享受していただくことができます。

合同会社とは何ですか?

合同会社とは、株式会社と同じく出資者全員が有限責任の会社です。しかし、株式会社のような機関設計や株主の権利に関する強制的な規定がありません。また、総社員の同意に基づく定款変更ができるなど迅速な会社運営が可能です。合同会社は、株式会社と比較しますと税務上のメリットが大きいため、不動産所有法人を設立する際の法人形態としては、株式会社よりも合同会社のほうが一般的です。
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