資産2億円以上の場合の相続税の節税方法

資産2億円以上の場合の相続税の節税方法

相続対策の全体像

相続生前対策の手法は、財産の規模によって異なりますし、税理士によって得意とする規模も変わってきます。
2億円以上の財産を保有される方の相続税対策は、ぜひ日本橋相続税相談室にご相談ください。
認知症対策や遺産分割対策として、法人化と民事信託を検討しましょう。また、相続税対策として、法人化と不動産投資を検討しましょう。

なお、認知症のおそれがある方はあわせてこちらもご覧ください。
民事信託サポート

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1億円以上の金融資産を保有される方は不動産投資が不可欠!

規模の大きな相続税対策には、不動産投資が効果的です。これは、土地や建物の相続税評価の特長を活用して財産評価の引下げを行う方法です。

例えば、現金1億円をお持ちのお客様が、1億円の土地を取得すれば、その土地の相続税評価額はおよそ8割の8,000万円程度になります。現金が1億円減って、課税資産は8,000万円しか増えませんから、財産評価は2,000万円低減するというわけです。これは、財産評価において、金融資産はその金額のまま評価されますが、土地は、路線価方式(または倍率方式)で評価されるからです。路線価は、実勢価格に基づく「公示価格」のおよそ80%前後で評価されるため、その差額相当分が財産評価の低下となり、税負担軽減につながるのです。

また、土地の上に建物を建設して賃貸することで、さらに財産評価を引下げることができます。例えば、借地権割合を60%と仮定しますと、購入した土地を賃貸アパートの敷地とすれば、その土地の評価は6,560万円(=1億円×80%×(1-60%×30%)となり、財産評価はさらに減少します。これは、更地に賃貸アパートを建てると、その敷地の利用が、自用地から貸家建付地へと変わるからです。貸家建付地になると借地権及び借家権の部分だけ評価が引下げられ、税負担が軽減させるのです。

これに対して、購入した土地の上に自宅を建設すれば、小規模宅地等(特定居住用宅地等)の特例を適用することができます。この特例によれば、330㎡以内で、配偶者または配偶者以外の相続人のうち一定の要件を満たす者に相続するのであれば、その土地の相続税評価は、一気に80%引下げられ、1,600万円(=1億円×80%×(1-80%))になります。これによって財産評価を大きく低減させることができ、税負担を軽減させることになります。

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土地購入のための資金が手持ちの現金ではなく、借入金によって調達する場合であっても、同様の効果があります。借入金は債務控除として財産からマイナスされるからです。

一方、建物を建設する又は購入することによっても、土地と同様、財産評価を引き下げることができます。例えば、現金で建物を建設すれば、取得費用から固定資産税評価額へと相続税評価を引下げることができることに加えて(約50%低下)、建物を賃貸すると、借家権(30%)に相当する財産評価が引下げられるからです。例えば、1億円をかけて建物を建てた場合、固定資産税評価額は5,000万円となることに加えて、借家権割合30%が減額されるため、3,500万円の相続税評価となります。

以上のように、土地と建物をそれぞれ1億円で購入又は建設し、トータル2億円の現金で不動産を取得した場合、相続税評価は土地が6,560万円、建物が3,500万円のトータル約1億円まで減額され税負担を半減させることができるのです。

以上のような相続税対策に活用するための最適な不動産は、財産評価の引下げ効果が大きく、かつ、収益性が高く、将来の資産価値の上昇を見込むことができる不動産です。このような優良な不動産を見つけることは容易ではありませんが、この条件に該当する唯一の不動産は、都心のタワーマンションです。タワーマンションの評価は、土地は敷地持分に応じた路線価、建物は固定資産税評価額での評価となり、通常の不動産と変わりません。しかし、都心のタワーマンションの場合は、実勢価格(売買価格)と相続税評価の乖離は、戸建てに比べてかなり大きくなります。なぜなら、分譲マンションの販売価格は、通常、近隣の専有面積あたりの単価を相場と考えて設定されるため、土地の時価と建物の建築費の合計額よりも、大幅に高い販売価格が設定されます。しかし、マンションが高層で戸数が多ければ多いほど、1戸あたりの敷地持分は小さくなりますから、相続税評価は販売価格と比べて低くなるのです。
例えば、1億円で販売されている高層タワーマンションの相続税評価が、敷地持分1,000万円、建物持分1,000 万円の合計2,000万円、つまり圧縮率8割というケースは珍しくありません。
また、分譲タワーマンションは、高層階になればなるほど価格が高くなるように販売されていることから、高層階になればなるほど、相続税評価との乖離率が大きくなります。
このため、地方に所有していた不動産を売って現金化し、都心のタワーマンションの上層階を買うことが流行しました。この方法は、相続税対策として極めて効果的です。
この手法を活用すれば、生前贈与も効果的な相続対策となります。例えば、現金6千万円をそのまま子供に贈与すれば、約2千万円の贈与税を支払わなくてはなりません。しかし、6千万円でタワーマンションの1戸購入し、それを子供に生前贈与すれば、相続税評価が1,500万円程度まで引下げられ、贈与税は約300万円です(不動産取得税等のコストは発生します。)。相続時精算課税制度を使うとすれば税負担はありません。結果として、親の手元から6千万円分の現金が無くなり、とても軽い税負担で子供の手にこの財産を移転することができます。圧縮率が大きい高層タワーマンションを狙って購入することによって、税負担を大きく軽減させることが可能となるのです。

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資産管理会社(不動産所有法人)を設立すれば相続税の節税が可能

賃貸アパート・マンションを個人で所有する場合、相続税対策の観点からは、家賃収入が継続的に入ってくることによって将来の相続財産が増加し、相続税負担が大きくなることが問題となります。そこで、活用したいのが、個人ではなく法人に賃貸不動産に所有させる方法です。すなわち、資産管理会社(不動産所有法人)の設立です。建物だけでも法人所有とすることができれば、家賃収入を法人の資産として蓄積することができます。これが賃貸不動産の相続対策として効果的な方法です。
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地主の方であれば、これまで個人で土地を所有してきましたから、その土地に新たに法人名義で建物を建設するか、すでに所有する個人名義の建物を法人に譲渡または現物出資します。
この不動産所有方式は、個人の所得税率が法人税率よりも高い現状のもと、税率差を利用した節税を可能とします。また、法人の場合、オーナーである個人への支払いが給与となるため、給与所得控除によって税負担が軽くなります。つまり、税率と給与所得控除によって、個人よりも法人のほうが税負担は軽くなるのです。
また、法人から子供や孫に給料を支払うことで、所得の分散効果を享受することができます。この場合、1人当たりの給与所得が小さくなることから、全体として税負担率を低下させるになります。そして、法人から子供や孫への給料の支払いは、親の財産を生前に子供や孫に承継させることになります。すなわち、法人からの給料支払いによって、親の個人財産の増加を抑制し、相続税負担を軽減させることができます。

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さらに、建物を法人所有とすることによって、賃貸不動産という個人財産を非上場株式に転換し、その評価において類似業種比準価額を適用することによって、財産評価を下げることができます。
注意すべき点は、法人設立後の非上場株式の評価にあたって、法人所有の資産である建物の評価が、法人へ譲渡または現物出資されてから3年間は通常の取引価格で評価されることです。それによって、建物の評価は、固定資産税評価額よりも高い時価となりますので、3年間にわたって個人の財産評価が高くなります。このため、不動産オーナーである親の相続が3年以内に発生しそうな状況であれば、法人化による相続税対策は行うべきではありません。

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個人から法人への建物の譲渡価額は、同族関係者間取引であることから、固定資産税評価額、減価償却後の帳簿価額、不動産鑑定評価額等を用います。この場合、税務上問題とならない最低の金額は、帳簿価額(未償却残高)ということになるでしょう。帳簿価額で譲渡とすれば、個人の譲渡所得の発生を回避することができます。ただし、建物を個人と法人の間で売買することになるため、登録免許税、不動産取得税、消費税、不動産鑑定報酬などのコストが発生します。

株価が高くなった自社株式を保有されている方の相続税対策のための持株会社設立によう評価額引き下げ

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持株会社化は、相続税対策に有効です。持株会社体制を作るには、株式移転によって親会社を作る方法と、分社型会社分割によって子会社を作る方法があります。いずれも非上場株式の財産評価の引下げとその評価額上昇の抑制の両面から効果を発揮します。
持株会社を株式保有目的会社から外すことができれば、持株会社株式の評価において類似業種比準価額方式を適用することができます。それによって、その子会社の事業会社の株式評価が高まっても、評価される持株会社の株式評価への影響は小さなものとなります。つまり、持株会社化によって、高収益事業の成長に伴う相続税負担の増加を抑制することが可能となるのです。
株式保有特定会社を外すことができなくとも、持株会社化は、保有する子会社株式の評価の上昇を抑える効果を期待することができます。すなわち、直接保有の場合、非上場株式の「含み益」はその全てが課税対象となっていたのに対して、持株会社を使って間接保有した場合、子会社株式の「含み益」の発生に対して法人税等相当額38%が控除されるため、それだけ持株会社株式の評価の上昇を抑えられる効果が生じるのです。
以上のように、持株会社化には、株式の評価引下げという短期的な効果だけでなく、上昇の抑制という長期的な効果があります。

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10億円を超える財産を保有される方の相続税対策としての海外移住

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所得税や相続税は、「居住者」と「非居住者」どちらに分類されるかで、納税する国が変わります。例えば、日本の居住者と認定されれば、所得が生じた場所が国の内外であるかを問わず、その所得に対して日本に所得税を納める義務があります。一方、非居住者と認定された場合あっても、日本国内で生じた所得(国内源泉所得)には日本へ所得税を納める義務がありますが、海外での事業や投資から生じた所得に対しては、日本の所得税がかかりません。
また、相続税および贈与税については、原則として全世界財産が課税対象となっていますが、日本国籍を有する相続人(または受贈者)と被相続人(又は贈与者)の両方が(片方だけでなく両方です。)10年以上継続して海外に住んだ場合は、国外財産には相続税は課税されません(国内財産には課税されます。)。換言すれば、親と子が海外に移住して10年経ったあとに相続(又は贈与)があった場合は、国内財産のみが課税対象となるということです。
こうした税制を活用する方法が、海外に移住してしまうことです。例えば、海外に法人を作り、自ら海外に住所を移すのです。日本に帰りたければ、いつでも帰ることできます。5年後に再び日本に戻ればよいということです。
海外移住と簡単に言っても、家族で経営している会社や先祖から引き継ぐ土地はどうするのかが問題となります。これは、海外に資産管理会社を設立することによって対応します。すなわち、海外に資産管理会社を設立した後、その会社に国内財産を譲渡するのです、日本に存在する財産は、海外の財産(=資産管理会社の株式)に転化することになるため、海外移住の方法を使うことができるようになります。
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相続税のない国は、世界には数多く存在します。実際の生活拠点として考えた場合、日本人からは、シンガポールと香港が人気です。これらの国に移住して、必要な時だけ日本に来れば、相続税および贈与税が課税されなくなるのです。
例えば、シンガポールは、相続税がゼロであることに加えて、資産の運用益にかかるキャピタル・ゲイン課税もゼロ、所得税と法人税も低く、教育、医療といった生活水準が高くて治安もいい国です。そのため、世界の富裕層が続々と拠点を移しています。

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