小規模宅地の特例について

小規模宅地の特例について

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、土地評価を低く下げて、相続税負担を軽くすることができる制度です。
これは、相続財産に被相続人の住居用や事業用に使用していた宅地等で、自分または同居家族やや生計を同じくしていた家族(配偶者や6親等内の血族又は姻族)の自宅の敷地(さらに、自分たちがオーナーである会社が事業をしている店舗や工場の敷地も)について、配偶者や後継者が相続するときに、相続税を軽減しようという規定です。建物の敷地として使用されている場合、限度面積まで評価を減額することができます(贈与のときには適用されません。)。

被相続人が住んでいた自宅の敷地は、「特定居住用宅地等」といい、その土地を相続する人が一定要件を満たせば、最大330㎡までの部分について評価額を80%減額できます。また、被相続人が事業を営んでいた店舗や工場の敷地は、「特定事業用宅地等」といい、その土地を相続する人が一定の要件を満たせば、最大400㎡までの部分について評価額を80%減額できます。これらは、相続によって土地を取得した場合、その土地に被相続人が自宅として住んでいたとき、事業の用に供していたときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことなどに配慮して、土地の評価額の一定割合を減額するというものです。

例えば、被相続人が住んでいた400㎡の自宅敷地を相続して、特定居住用宅地の適用を受けた場合、この宅地の相続税評価は、330㎡までの部分について80%評価減することができます。また、400㎡の賃貸マンションの敷地を貸付事業用宅地として相続した場合は、この宅地の「貸家建付地」としての相続税評価額から、200㎡までの部分について50%評価減することができます。ただし、特定事業用宅地と特定居住用宅地は完全併用が可能であるものの、貸付事業用宅地と併用する場合には、按分計算によって適用面積の制限を受けることになります。

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(1)特定居住用宅地等の要件

被相続人の自宅敷地について、小規模宅地等の評価減の特例を受けるためには、「特定居住用宅地等」の要件を満たす必要があります。特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の図に掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続又は遺贈によって取得したものをいいます。なお、その宅地等が2以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた一つの宅地等だけしか適用することができません。

【適用要件の全体像】

区分 取得者 取得者の要件
被相続人の居住用の宅地 配偶者 なし
同居していた親族 相続開始時から申告期限まで、家屋に継続居住し、かつ、宅地を継続所有していること
同居していない親族 配偶者又は同居していた親族がいないこと

3年以内に自己又は配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと

相続開始時から申告期限まで宅地を継続所有していること

被相続人と生計を一にしていた親族の居住用の宅地 配偶者 なし
生計を一にしていた親族 相続開始の直前から申告期限まで家屋に継続居住し、かつ、宅地を継続所有していること

配偶者が相続する場合には、常に特定居住用宅地等として認められることになります。しかし、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居している、もしくは生計を一にしていることが求められます。

同居していないときは、被相続人に配偶者や同居している親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に日本国内に自己又は配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがないこと(「家なき子」と呼びます。)が要件となります。つまり、親とは別居して自宅を所有し居住している子が親の自宅敷地を相続した場合は、要件を満たさないため、特例を適用することができません。もし、自宅を所有している子が親の自宅敷地を相続し、特例の適用を受けようとするならば、予め自宅を他人に賃貸して、自分は賃借物件に住むことが必要となるのです。

ちなみに、被相続人の自宅敷地を配偶者と子供が共有で相続した場合、子供が相続した部分については特定居住用宅地等に該当せず、特例の適用を受けることはできません。よくある間違いなので気を付けましょう。

【要件①】被相続人の配偶者が取得した場合

配偶者が取得するならば、特例適用のための要件はありません。相続直後に売却しても構いません。

【要件②】被相続人と同居の親族が取得する場合

Ø  当該親族が、相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住(同居して、生活の本拠地を置くこと。)していた者であること。
Ø  相続開始時から申告期限まで当該宅地等を継続所有していること。
Ø  申告期限まで当該家屋に継続居住していること。

【要件③】配偶者及び同居親族がおらず非同居親族が取得した場合

Ø  当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族(法定相続人である同居親族)がいないこと。
Ø  相続開始前3年以内にその者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者であること。
Ø  相続開始時から申告期限まで当該宅地等を継続所有していること。

(注)法定相続人である同居親族がいないという意味ですが、例えば、被相続人に子供がいる場合には兄弟姉妹は法定相続人に入らないから、親族である兄弟姉妹が同居していても構わないということです。

【要件④】被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた場合

例えば、親が買ってあげた家に子供が住んでいるケースが該当します。これを配偶者が取得した場合には、特例の適用要件はなく、どんなときでも適用することができます。子供が継続して居住してもよいですし、すぐに売却しても構いません。

相続で土地を引き継いだ子供が居住を継続しようとする場合には、特例の適用要件があるのです。

Ø  被相続人からの相続又は遺贈により取得した親族が、当該被相続人と生計を一にしていた者であること。
Ø  相続開始時から申告期限まで当該宅地等を継続所有していること。
Ø  相続開始の前から申告期限まで当該宅地等に継続居住していること。

 

(2)貸付事業用宅地等の要件

貸付事業用宅地等とは、被相続人等の貸付事業(不動産貸付業等に限定。)の用に供されていた宅地等で、次の要件のいずれかを満たす親族が相続したものをいいます。例えば、自己の所有する建物を賃貸している土地(貸家の敷地)、土地そのものを他人に賃貸している土地(貸宅地)のことです。
ちなみに、特定同族会社へ賃貸している場合、既述の「特定同族会社事業用宅地等に該当して、適用可能面積が広くなる場合があります。

【要件①】被相続人の貸付事業を相続開始後に承継する場合

Ø  被相続人の親族が、相続開始時から申告期限までの間に当該宅地等に係る被相続人の貸付事業を承継すること。
Ø  貸付事業を承継した親族が、相続開始時から申告期限まで当該宅地等を継続所有していること。
Ø  貸付事業を承継した親族が、承継後、申告期限まで当該宅地等を貸付事業の用に供していること。

【要件②】被相続人と生計を一にする親族の貸付事業であった場合

Ø  被相続人から宅地等を取得した親族が、当該被相続人と生計を一にしていた者であること。
Ø  相続開始時から申告期限まで当該宅地等を継続所有していること。
Ø  相続開始のから申告期限まで当該宅地等を自己の貸付事業のために継続使用していること。

 

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