節税のための土地評価と不動産相続

土地の評価減によって相続税を最大限節税

相続税申告では、税理士が相続を専門としているかどうかによって課税される相続税額が変わることがあり、そうした違いは特に土地の評価によって生まれます。
相続財産のうち、土地などの不動産が占める割合が大きいという方は大勢います。しかし土地の相続税評価には、様々な特例や評価減のポイントが存在しており、税理士によって評価額が大きく変わってくる場合があるためです。

(なお土地以外に非上場株の評価なども税理士の経験によって評価額が変わる場合があります。)

主な減額のポイント

下記は一例ですが、例えば以下のような事情がある土地は減額が行われる可能性があります。

◯広大値(地域によるが500㎡以上など)や、青空駐車場・シャッターガレージなど
◯日の当たらない土地
◯空中に高圧線が通っている土地
◯空地、田畑や2階建以下の住宅・アパート・店舗の敷地など
◯悪臭や騒音など著しく周囲の住環境が悪い土地
◯高低差がある土地
◯いびつな形に歪んでいる土地
◯私道にしか面していない・道路に面していない土地
◯土地の中の一部が私道・通路となっている土地
◯土壌が汚染されている土地
◯建物の建築が難しく、通常の用途には使用できないと見込まれる土地
◯セットバックが必要な土地
◯同一敷地内で容積率が異なる土地

相続を専門としていない税理士の場合、これらのポイントきちんと把握していなかったり、把握していたとしても正しく適用できなかったりしてしまうのです。

日本橋相続税相談室の土地評価のポイント

日本橋相続税相談室では、相続の経験豊富な税理士が上記のような土地の評価減ポイントを見つけるために、下記のような評価の方法を用いており、土地の評価を最大限下げることを可能にしています。

①机上評価

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相続税評価額を決定する路線価図はもちろん、登記謄本や公図、測量図や住宅地図などを元に、まずは机上にて評価を行います。
この際に土地の形状や周辺環境なども把握し、概算での相続税評価を算定します。
場合によってはGoogleマップやストリートビューなどでの、周辺環境(高圧線の有無や日当たりなど)の確認も行いますし、必要があれば役所に赴き、容積率や建築制限、境界や道路付などの確認も行います。

②現地調査

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まず、各種図面と実際の土地を照らし合わせながら、奥行きや間口などの実測を行います。
実測値が図面上の距離と異なる場合がありますので、そうした時には現況の実測に基づいて申告を行わなければなりません。
また高圧線や騒音、悪臭、それに日当たりの問題など周辺環境の要因によって減額が可能かどうかや、土地の高低差や整形が歪んでないかなどによって減額が可能かどうかを確認します。

なおこうした現地調査には経験豊富な税理士などが趣き、最新鋭のレーザー測定器や騒音計などを用いた調査を行います。

③CADソフトを用いた提出書類の作成

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上記のように、相続税申告時における土地の評価では、不整形地などの土地の形状や、奥行きや間口距離などによって評価額の引き下げが可能です。しかし多くの税理士事務所では、印刷された公図や測量図などに三角スケールなどを用いて画地補正を行い、手書きで税務署に提出する土地評価資料を作成してしまっているのです。

一方、日本橋相続税相談室では土地評価専用のCADを利用し、見た目も綺麗で正確な土地評価資料を作成し税務署に提出しています。こうしたソフトの利用によって、税務署から見た書類の信頼性も向上させているのです。

手書きで想定整形地を描くとような正確性に疑問の残る提出書類の作成では、税務署に評価額の減額が認められる割高な相続税を課されてしまう可能性があるため、相続税申告を依頼する税理士を選ぶ際に重要なポイントと言えるでしょう。

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